Devenir agent immobilier ou mandataire : carte, habilitation et règles à suivre

Tu veux vendre des biens immobiliers à ton compte ? Deux voies existent. Ouvrir ta propre agence, avec une carte professionnelle délivrée par la CCI, une garantie financière et une assurance ; ou devenir mandataire, c'est-à-dire agent commercial d'un titulaire de carte, souvent au sein d'un réseau, sans diplôme exigé mais avec des limites strictes. Les deux métiers relèvent de la loi Hoguet et sont contrôlés de près : en 2023, la DGCCRF a relevé des manquements chez près de deux professionnels sur trois. Voici les conditions, les démarches et les règles à respecter.

1. Agent immobilier ou mandataire : la différence

	Agent immobilier (titulaire de la carte)	Mandataire (agent commercial habilité)
Ce qu'il faut	Une carte professionnelle « transaction », délivrée par la CCI	Une attestation d'habilitation, demandée par le titulaire de la carte pour lequel tu travailles
Diplôme	Oui, ou une expérience salariée (voir plus bas)	Aucun diplôme exigé par les textes
Garantie financière	Si tu détiens des fonds pour tes clients	Non : tu ne peux détenir aucun fonds
Micro-entreprise	Non : l'activité en est exclue	Oui, en bénéfices non commerciaux
Ouvrir une agence	Oui	Non

2. La carte professionnelle de l'agent immobilier

• Les diplômes acceptés : un diplôme d'au moins bac + 3 en droit, économie ou commerce, le BTS Professions immobilières, ou un titre équivalent ; ou le bac et 3 ans d'expérience comme salarié d'un titulaire de carte ; ou, sans le bac, 10 ans d'expérience salariée (4 ans comme cadre). L'expérience comme agent commercial ne compte pas.
• L'honorabilité : certaines condamnations, une faillite personnelle ou une interdiction de gérer empêchent d'obtenir la carte ; la CCI consulte ton casier judiciaire.
• La garantie financière : obligatoire si tu reçois de l'argent pour le compte de tes clients. Elle est d'au moins 30 000 € les 2 premières années d'activité, puis de 110 000 €. Si tu ne détiens aucun fonds, une déclaration sur l'honneur suffit.
• L'assurance responsabilité civile professionnelle : obligatoire.
• La demande : à la CCI de ton siège, avec le Cerfa n° 15312 ; elle coûte 160 € (130 € pour un renouvellement) et la carte vaut 3 ans.

Exercer sans carte est puni de 6 mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende ; ne pas avoir la garantie financière obligatoire, de 2 ans et 30 000 €.

3. Devenir mandataire

• L'habilitation : c'est le titulaire de la carte (l'agence ou le réseau) qui la demande à la CCI pour toi, avec le Cerfa n° 15315 ; elle coûte 55 €. Tu dois justifier d'une RC pro.
• L'immatriculation : en entreprise individuelle, micro-entreprise comprise, tu t'inscris au registre spécial des agents commerciaux, par le guichet unique, avant de commencer ton activité (service-public.fr admet 15 jours après le début pour une entreprise individuelle), et en tout cas avant toute négociation : sans ton attestation d'habilitation, tu ne peux pas travailler. En société, il faut en plus une immatriculation au registre du commerce.
• Ce que tu ne peux pas faire : recevoir ou détenir de l'argent (pas même un dépôt de garantie ou un chèque), donner des consultations juridiques, rédiger des actes (sauf les mandats pour le compte de ton agence), diriger une agence ou un bureau, ou te présenter comme « agent immobilier ».
• Ta qualité d'agent commercial doit apparaître sur tes publicités, tes mandats et tes documents.

Avant de signer avec un réseau, lis le contrat : le partage des commissions, les frais fixes mensuels, les packs de formation ou de publicité payants et les conditions de départ varient beaucoup.

4. La formation continue, pour tous

Le titulaire de la carte, les directeurs d'agence et les négociateurs, salariés ou mandataires, suivent 14 heures de formation par an, ou 42 heures sur 3 ans. Sur 3 ans, au moins 2 heures portent sur la non-discrimination dans l'accès au logement et 2 heures sur la déontologie. Sans ces heures, la carte n'est pas renouvelée.

5. Les règles de chaque vente

• Le mandat : aucune mission sans un mandat écrit, signé et en cours de validité, inscrit dans le registre des mandats, que l'agence conserve 10 ans. Un mandat exclusif peut être dénoncé après 3 mois, avec un préavis de 15 jours.
• Les honoraires : le barème, toutes taxes comprises, est affiché de façon visible dans l'agence et accessible en deux clics au plus sur internet, avec un lien depuis chaque annonce. Il indique qui paie.
• Les annonces : si les honoraires sont à la charge de l'acheteur, l'annonce donne le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires et les honoraires en pourcentage. Elle affiche les étiquettes énergie et climat du diagnostic de performance énergétique, la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour un logement classé F ou G, une estimation des dépenses annuelles d'énergie, et en copropriété le nombre de lots et les charges annuelles moyennes.

Ces manquements sont punis d'une amende pouvant aller jusqu'à 3 000 € pour un entrepreneur individuel et 15 000 € pour une société.

6. La lutte contre le blanchiment

Les professionnels de la transaction doivent :

• identifier leur client et le bénéficiaire effectif, avec des justificatifs, avant d'entrer en relation ;
• évaluer le risque de chaque opération et adapter leur vigilance ;
• déclarer à Tracfin toute opération qui leur paraît suspecte, en principe avant qu'elle soit réalisée ;
• conserver les documents 5 ans ;
• avoir une procédure interne écrite et se former.

L'agence doit s'assurer que ses agents commerciaux respectent ces obligations ; en tant que mandataire, tu les appliques pour son compte. Les manquements sont sanctionnés par une commission nationale, avec des amendes (jusqu'à 50 000 € dans les décisions récentes contre des agences) et des interdictions d'exercer.

7. Tes cotisations et ta TVA

• Agent immobilier titulaire de la carte : la micro-entreprise n'est pas possible. Tu choisis une entreprise individuelle au régime réel ou une société.
• Mandataire en micro-entreprise : tes commissions sont des bénéfices non commerciaux. Tu cotises 25,6 % de ton chiffre d'affaires en 2026, et le régime micro s'applique jusqu'à 83 600 €. Tu ne factures pas de TVA tant que ton chiffre d'affaires annuel reste sous 37 500 € : si tu dépasses ce seuil, la TVA s'applique au 1er janvier suivant, ou dès le jour du dépassement si tu franchis 41 250 € dans l'année. La cotisation foncière des entreprises est due, même si tu travailles chez toi (pas l'année de ta création).

Ce qu'il faut faire, dans l'ordre

1. Choisis ta voie : ta propre agence (vérifie ton diplôme) ou mandataire dans un réseau (compare les contrats).
2. Agence : immatricule ta société ou ton entreprise individuelle, souscris ta RC pro et, si besoin, ta garantie financière, puis demande ta carte à la CCI. Mandataire : immatricule-toi au registre des agents commerciaux, puis fais demander ton habilitation par ton agence.
3. Organise ta formation continue dès la première année.
4. Prépare ton barème d'honoraires, ton registre des mandats et ta procédure anti-blanchiment.

En résumé

• Agent immobilier : carte de la CCI (160 €, 3 ans), diplôme ou expérience salariée, RC pro, garantie financière si tu détiens des fonds.
• Mandataire : habilitation demandée par l'agence, registre des agents commerciaux, aucun fonds détenu, micro-entreprise possible.
• Formation continue : 42 heures sur 3 ans pour tous.
• Mandat écrit, barème affiché, annonces complètes, vigilance anti-blanchiment.

D'après service-public.fr : agent immobilier (1er janvier 2026), agent commercial en immobilier (6 février 2026) ; Bpifrance Création : agent immobilier (21 novembre 2025), agent commercial (18 juin 2026) ; CCI Paris Île-de-France : conditions d'obtention de la carte (28 août 2026), coût de la carte ; DGCCRF : professionnels de l'immobilier (29 octobre 2025), enquête de 2023 (19 décembre 2024) ; economie.gouv.fr, activités exclues de la micro-entreprise (29 septembre 2026) ; Tracfin, plaquette sur la lutte contre le blanchiment dans l'immobilier (janvier 2026) ; loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet). Vérifié en octobre 2026.