Loue ton local à ta propre société : loyer, TVA et bail entre ta SCI et ton entreprise

Tu gères la SCI qui possède les murs et tu diriges la société qui les occupe : tu signes donc le bail des deux côtés. Il doit pourtant ressembler à un bail entre inconnus, avec un loyer justifiable, un régime de TVA choisi en connaissance de cause et des preuves rangées dès le premier jour.

1. Fixe un loyer de marché, et garde la trace de ton calcul

Pour un bail commercial, le loyer de départ est libre : aucun loyer de référence ne s'impose aux parties (Service Public Entreprendre, fiche vérifiée le 28 mai 2026). Cette liberté ne te protège pas pour autant. Le Conseil d'État rappelle qu'une entreprise commet un acte anormal de gestion quand elle s'appauvrit pour des raisons étrangères à son intérêt. Dans l'affaire jugée, l'administration avait réintégré dans le résultat d'une société l'écart entre le loyer demandé à un associé et la valeur locative réelle du bien (CE, 8 mars 2021, n° 433019). Un loyer trop bas fait perdre une recette à ta SCI. Un loyer trop haut fait supporter à ta société une charge qu'elle ne paierait pas à un tiers. Dans les deux cas, c'est ton calcul qui te défendra.

Pour le construire, pars des cinq éléments que le Code de commerce utilise pour déterminer la valeur locative (fiche F31925, vérifiée le 28 mai 2026) :

• les caractéristiques du local : emplacement, surface, état, agencements ;
• la destination prévue au bail, c'est-à-dire les activités autorisées ;
• les obligations de chaque partie, en particulier qui paie les charges et les taxes ;
• les facteurs locaux de commercialité : passage, transports, stationnement ;
• les loyers pratiqués dans le voisinage.

En pratique, la méthode tient en quatre étapes :

1. Réunis trois à cinq comparables : annonces de locaux proches, de surface et d'usage similaires. Pour chacun, note la date, l'adresse, la surface, le loyer annuel HT et le loyer au m². Fais une capture de chaque annonce.
2. Demande au moins une estimation écrite à une agence spécialisée en immobilier d'entreprise ou à un expert, en lui décrivant le local tel qu'il sera loué : nu ou aménagé, avec la répartition des charges prévue.
3. Ajuste ton chiffre selon les écarts (étage, état, parking, charges) et écris chaque ajustement.
4. Rédige une note de fixation du loyer d'une ou deux pages, datée, qui reprend tout ce qui précède. Annexe-la à la décision de la SCI et à celle de ta société qui approuvent le bail.

Dans l'affaire citée, la société opposait ses propres études au taux de rendement retenu par l'administration : ta note joue ce rôle.

2. TVA : l'arbre de décision

Réponds aux questions dans l'ordre. Les règles viennent de la fiche SCI de Service Public Entreprendre (vérifiée le 7 octobre 2025) et de la doctrine fiscale BOI-TVA-CHAMP-50-10 (version en vigueur depuis le 4 avril 2014).

1. Le local est-il destiné à l'habitation ou à un usage agricole ? Si oui, la location est exonérée de TVA et tu ne peux pas opter.
2. Le local est-il aménagé, c'est-à-dire équipé du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l'activité de ta société ? Si oui, le loyer est soumis à la TVA de plein droit, au taux de 20 % (fiche F31925, vérifiée le 28 mai 2026). Il n'y a rien à choisir.
3. Le loyer dépend-il des résultats de ta société ? Si ta SCI participe aux résultats de l'entreprise locataire, la location de locaux nus devient elle aussi taxable de plein droit. Ne relie donc pas le loyer au bénéfice de ta société.
4. Le local est nu et à usage professionnel. Par principe, il est exonéré, mais ta SCI peut opter pour la TVA afin de récupérer celle qu'elle a payée sur l'achat, la construction et les charges de l'immeuble.

Si tu optes pour un local nu, voici les règles à retenir (BOI-TVA-CHAMP-50-10) :

• Une lettre simple adressée au service des impôts des entreprises suffit. Elle désigne l'immeuble concerné et peut être envoyée avant même l'achat, dès la promesse de vente ou la création de la SCI.
• L'option prend effet le 1er jour du mois où tu la formules. Facturer de la TVA sans avoir envoyé cette lettre ne vaut pas option.
• Si ta société locataire n'est pas assujettie à la TVA, l'option n'est possible que si le bail la mentionne expressément.
• Tu ne peux dénoncer l'option qu'à partir du 1er janvier de la 9e année civile qui suit celle où tu l'as exercée.
• Si l'activité taxée s'arrête avant le début de la 19e année qui suit l'ouverture du droit à déduction, ta SCI doit reverser la TVA déduite, diminuée d'un vingtième par année ou fraction d'année écoulée. Une vacance temporaire pendant laquelle tu cherches activement un nouveau locataire n'entraîne pas ce reversement.

Sans option, garde un autre point en tête : quand le loyer n'est pas soumis à la TVA, un propriétaire personne morale, comme ta SCI, paie la contribution sur les revenus locatifs de 2,50 % si l'immeuble est achevé depuis au moins 15 ans (fiche F31925, vérifiée le 28 mai 2026).

3. Exemple chiffré : l'option pour récupérer la TVA d'acquisition

Situation fictive : ta SCI achète un local nu professionnel neuf, facturé 300 000 € HT plus 60 000 € de TVA. Ta société, assujettie et redevable de la TVA, le loue. Ta note de fixation retient un loyer de 18 000 € HT par an.

L'option fait gagner 60 000 € de trésorerie, à condition que le local reste loué à une activité taxée. Prenons l'hypothèse où la location taxée s'arrête après 9 années écoulées. La SCI devrait alors reverser 11/20 de la TVA déduite, soit 33 000 €. Fais vérifier le décompte exact des années par ton expert-comptable avant toute décision.

Si ta société ne récupère pas la TVA, les 3 600 € deviennent un coût réel pour elle.

4. Choisis le bon type de bail

• Ta société exploite un fonds de commerce, artisanal ou industriel, et elle est immatriculée au RCS ou au RNE : c'est le bail commercial. Il dure au moins 9 ans, ta société peut partir à chaque échéance triennale en prévenant 6 mois à l'avance, et elle a droit au renouvellement. Il passe obligatoirement par un notaire au-delà de 12 ans. Depuis le 28 mai 2026, le dépôt de garantie d'un bail signé ou renouvelé est plafonné à un trimestre de loyer (fiche F23927 ; fiche F39642, vérifiée le 4 juin 2026).
• Ta société exerce une activité libérale : c'est le bail professionnel. Il est écrit, dure au moins 6 ans, ta société peut le quitter à tout moment avec un préavis de 6 mois, et il se reconduit tacitement. D'un commun accord, vous pouvez le placer sous le statut commercial (fiche F39642, vérifiée le 4 juin 2026).

Ne choisis pas le bail le plus « léger » par commodité : si tu vends ta société un jour, le repreneur lira ce bail de près.

5. Les clauses à prévoir

• Destination : décris l'activité de ta société assez largement pour qu'elle puisse évoluer, car changer d'activité ensuite suppose une procédure.
• Loyer, paiement et révision : indique le montant HT, la périodicité et l'indice (ILC pour une activité commerciale ou artisanale, ILAT pour les autres). Pour un bail signé ou renouvelé depuis le 28 mai 2026, tu peux prévoir une clause d'indexation « tunnel » qui limite la variation, par exemple à ± 3 % ou ± 5 % (fiche F31925, vérifiée le 28 mai 2026).
• TVA : écris que le bailleur a opté et que le loyer est majoré de la TVA.
• Charges, impôts et taxes : précise qui paie quoi, avec l'inventaire à annexer.
• Annexes : état des lieux, inventaire des charges, travaux des 3 dernières années et des 3 prochaines, DPE et état des risques si le local se trouve dans une zone concernée (fiche F23927).

Avant de signer, vérifie aussi deux points de gouvernance. Du côté de la SCI, les statuts peuvent exiger l'accord préalable des associés pour certains actes du gérant (fiche F38553). Du côté de ta société, demande à ton expert-comptable si le bail relève de la procédure de contrôle des conventions passées avec un dirigeant ou un associé.

6. Le dossier de preuves à garder

• la note de fixation du loyer, avec les comparables et l'estimation écrite ;
• la lettre d'option TVA et sa preuve d'envoi ou de dépôt ;
• le bail signé et toutes ses annexes, ainsi que les avenants ;
• les décisions de la SCI et de ta société qui autorisent ou approuvent le bail ;
• chaque année, le calcul de l'indexation, les factures ou avis d'échéance et les virements reçus.

Tu peux signer le bail en ligne avec un outil de signature électronique comme DocuSign ou Dropbox Sign, et classer ce dossier dans un espace partagé avec ton comptable, par exemple kDrive (Infomaniak) ou Google Workspace. Pour suivre les loyers dans la comptabilité de la SCI, tu peux utiliser un logiciel comme PennyLane ou Tiime.

Les erreurs fréquentes

• Facturer de la TVA sur les loyers sans avoir envoyé la lettre d'option au service des impôts.
• Louer un local présenté comme « nu » alors que la SCI fournit les installations nécessaires à l'activité : la location est alors taxée de plein droit.
• Fixer un loyer qui varie selon le bénéfice de ta société.
• Laisser dormir la clause d'indexation, ou ne pas encaisser les loyers quand la trésorerie de la société est tendue, sans décision écrite justifiée par l'intérêt de la SCI.
• Opter pour la TVA alors que ta société ne la récupère pas.
• Demander un dépôt de garantie supérieur à un trimestre de loyer dans un bail commercial signé ou renouvelé depuis le 28 mai 2026.

Sources officielles

• Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir (Service Public Entreprendre)
• Bail commercial : fixer et réviser le loyer (Service Public Entreprendre)
• Contrat de bail commercial (Service Public Entreprendre)
• Exercice d'une activité libérale à domicile ou dans un local dédié (Service Public Entreprendre)
• BOI-TVA-CHAMP-50-10 : option pour la TVA des locations de locaux nus (impots.gouv.fr)
• Conseil d'État, 8 mars 2021, n° 433019 : loyer inférieur à la valeur locative