Ta SCI à l'IR ou à l'IS : simule 15 ans de loyers et la revente avant d'opter

Par défaut, ta SCI est imposée à l'impôt sur le revenu (IR), chez toi et tes associés. Tu peux opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Ce choix devient définitif au bout de quelques années, et il ne pèse pas au même moment : l'IS allège souvent l'impôt sur les loyers, puis reprend une partie de l'écart à la revente. Ce guide déroule les deux régimes sur un même local, de l'achat à la vente 15 ans plus tard, pour que tu refasses le calcul avec tes chiffres avant d'opter.

Ce qui change entre l'IR et l'IS

Le cas simulé

Les hypothèses sont volontairement simples. Remplace-les par les tiennes :

• la SCI achète un local professionnel 300 000 €, dont 60 000 € de terrain, avec les apports des associés et sans emprunt ;
• le loyer est de 24 000 € par an et les charges de 4 000 € par an (taxe foncière, assurance, gestion) ;
• la SCI fait 30 000 € de travaux d'amélioration la 5e année ;
• le local est revendu 420 000 € au bout de 15 ans ;
• les associés forment un seul foyer fiscal, dans la tranche à 30 % du barème (barème appliqué aux revenus de 2025) ;
• à l'IS, le bâtiment est amorti sur 30 ans et les travaux sur 10 ans. Ce sont des durées d'illustration : c'est ton expert-comptable qui les fixe. On suppose aussi que les conditions du taux de 15 % sont remplies, que tout le bénéfice est distribué au prélèvement forfaitaire unique, et on ignore les frais d'acquisition (cela réduit un peu l'écart).

Pendant 15 ans : l'impôt sur les loyers

À l'IR

Le résultat de 20 000 € par an (24 000 − 4 000) s'ajoute à tes revenus. Tu paies 30 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers (fiche prélèvements sociaux, vérifiée le 30 juin 2026), soit 9 440 € par an. Les 30 000 € de travaux ne réduisent pas ce résultat. Sur 15 ans, le total atteint 141 600 €.

À l'IS

La SCI déduit chaque année 8 000 € d'amortissement du bâtiment (240 000 € / 30 ans), puis 3 000 € pour les travaux à partir de la 6e année. Son bénéfice tombe à 12 000 €, puis à 9 000 €. Imposé à 15 %, il coûte 1 800 € puis 1 350 € par an, soit 22 500 € sur 15 ans. Si tu distribues les 127 500 € de bénéfice net, le prélèvement de 31,4 % ajoute 40 035 €. Le total atteint 62 535 €. En plus, 120 000 € de trésorerie, qui correspondent aux amortissements, restent dans la SCI sans impôt à ce stade.

À la revente : l'effet de bascule

À l'IR

Le prix d'acquisition est majoré du forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition et des travaux justifiés, sous conditions (fiche plus-value immobilière) : 300 000 + 22 500 + 30 000 = 352 500 €. La plus-value brute est donc de 67 500 €. Les abattements comptent à partir de l'achat du local par la SCI (fiche SCI). Après 15 ans, ils atteignent 60 % pour l'impôt (6 % par an de la 6e à la 15e année) et 16,5 % pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an) (BOFiP, cessions depuis le 1er septembre 2013). L'impôt est de 27 000 × 19 % = 5 130 €, les prélèvements de 56 362 × 17,2 % = 9 694 €. Le total atteint 14 824 €.

À l'IS

La valeur nette comptable se compose du terrain (60 000 €), du bâtiment (240 000 − 15 × 8 000 = 120 000 €) et des travaux, entièrement amortis (0 €). La plus-value est donc de 420 000 − 180 000 = 240 000 €, sans abattement pour durée de détention. Elle s'ajoute au résultat de l'année : l'IS de cette année-là passe de 1 350 € à 58 000 € (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà, fiche IS), soit 56 650 € de plus. Pour que tu touches le gain restant (183 350 €), le dividende supporte encore 31,4 %, soit 57 572 €. Le total atteint 114 222 €.

Les amortissements qui ont allégé l'impôt pendant 15 ans ont aussi réduit la valeur nette comptable. Ils reviennent donc dans la plus-value imposée à la revente : c'est l'effet de bascule.

Le bilan selon ta tranche

Dans cet exemple, l'IS ne devient le moins imposé qu'au-delà d'environ 37 % de taux marginal. Sans revente au bout de 15 ans, le résultat s'inverse : 141 600 € à l'IR contre 62 535 € à l'IS (tranche à 30 %), avec 120 000 € de trésorerie restée dans la SCI.

Ta grille de décision

• Tu prévois de revendre dans 10 à 20 ans et ta tranche est à 30 % ou moins : l'IR coûte généralement moins sur l'ensemble de la période.
• Ta tranche est à 41 % ou 45 %, ou tu fais de gros travaux d'amélioration : l'IS mérite le calcul, y compris revente comprise.
• Tu ne comptes pas revendre, ou tu laisses la trésorerie dans la SCI : l'IS reporte l'impôt, mais il ne l'annule pas.
• Tu as besoin de toucher les loyers chaque année : à l'IS, chaque euro distribué supporte le prélèvement de 31,4 %, et l'avantage se réduit.
• Tu envisages une revente après 22 ans : à l'IR, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans de détention (fiche plus-value immobilière).

Opter ou revenir en arrière : le calendrier

1. Fais ta simulation avant la création de la SCI, ou avant le début de l'exercice où tu veux changer de régime.
2. Notifie l'option au service des impôts des entreprises avant la fin du 3e mois de l'exercice où la SCI doit passer à l'IS (fiche SCI).
3. Si la SCI a déjà fonctionné à l'IR, fais chiffrer le coût du changement. Le passage à l'IS entraîne en principe l'imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values non encore imposées (fiche SCI).
4. Note la date limite de renonciation : tu peux renoncer jusqu'au 5e exercice qui suit celui de l'option. Passé ce délai, l'option est irrévocable (fiche IS).
5. Chaque année jusqu'à cette date, refais la simulation avec les loyers et les travaux réels.

Refais le calcul avec tes chiffres

Le calculateur SCI à l'IR ou à l'IS du Lab refait ce calcul année par année avec tes propres montants : prix et part du terrain, loyers, charges, travaux, durées d'amortissement, horizon de revente, tranche d'imposition et part du bénéfice distribuée. Il affiche aussi le cas sans revente et la tranche à partir de laquelle l'IS devient le moins imposé. Rien n'est enregistré.

Un tableur suffit : une ligne par année, une colonne IR, une colonne IS, puis une ligne pour la revente. Tu peux le monter dans Google Workspace ou AirTable. Pour contrôler tes montants, utilise le simulateur d'IS de l'Urssaf et le simulateur de plus-value immobilière de Service Public. Quel que soit le régime, le gérant tient une comptabilité. À l'IS, la SCI dépose une déclaration n° 2065 (fiche SCI), où figurent les amortissements. Des logiciels comme PennyLane, Tiime ou EBP Comptabilité, ou un cabinet en ligne comme Dougs, peuvent prendre en charge cette tenue.

Les erreurs fréquentes

• Comparer seulement l'impôt sur les loyers : dans l'exemple, l'IS mène de 79 065 € avant la revente, puis finit derrière à la tranche de 30 %.
• Compter sur le taux de 15 % sans libérer le capital : la SCI peut étaler la libération des apports (fiche SCI), mais le taux réduit exige un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (fiche IS).
• Oublier la seconde imposition : à l'IS, ce qui sort de la SCI en dividendes est imposé de nouveau chez toi (fiche dividendes).
• Laisser passer le délai de renonciation sans avoir refait le calcul avec les chiffres réels.
• Ajouter de la location meublée : au-delà de 10 % du chiffre d'affaires hors taxes, l'administration considère que l'activité commerciale n'est plus accessoire, et la SCI relève de l'IS (fiche SCI).
• Oublier l'impôt à l'IR quand la SCI garde les loyers pour rembourser un emprunt : tu es imposé sur ta quote-part même sans rien percevoir (fiche SCI).

Sources officielles

• Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir (Entreprendre Service Public)
• Impôt sur les sociétés (IS) : taux, déclaration, paiement (Entreprendre Service Public)
• Imposition des plus-values professionnelles (Entreprendre Service Public)
• Fiscalité des dividendes perçus par les associés (Entreprendre Service Public)
• Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (Service Public)
• Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements (Service Public)
• BOFiP : abattements pour durée de détention des plus-values immobilières (impots.gouv.fr)