SCI à l’IR ou à l’IS :
Combien d’impôt sur toute la durée, revente comprise ?

Ce que le simulateur calcule

• À l’IR : chaque année, ta part du résultat (loyers moins charges) au taux de ta tranche, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les travaux d’amélioration d’un local commercial ne sont pas déductibles. À la revente : la plus-value des particuliers, après le forfait de 7,5 % pour frais d’acquisition, les travaux et les abattements pour durée de détention, imposée à 19 % et à 17,2 %.
• À l’IS : le bénéfice après amortissement du bâtiment et des travaux, imposé à 15 % jusqu’à 42 500 € puis à 25 %, avec report des déficits. À la revente : le prix moins la valeur nette comptable, ajouté au résultat de l’année. Les dividendes versés supportent 31,4 %, et ce qui reste en réserve est compté comme distribué à la revente.

Ce que le simulateur ne calcule pas

• Un emprunt et ses intérêts, le déficit foncier côté IR, la CSG déductible.
• Les frais d’acquisition côté IS (cela réduit un peu l’écart).
• La taxe sur les plus-values immobilières élevées (au-delà de 50 000 € imposables), les abattements exceptionnels.
• L’option pour le barème sur les dividendes, la TVA, la location meublée.
• Le coût d’un passage à l’IS en cours de vie : il entraîne en principe l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values non encore imposées.
• La cession des parts de la SCI au lieu de la vente du local.

L’option pour l’IS se notifie au service des impôts des entreprises avant la fin du 3e mois de l’exercice. Tu peux y renoncer jusqu’au 5e exercice suivant ; ensuite, elle est irrévocable.

Pour le raisonnement complet et les erreurs fréquentes : ta SCI à l’IR ou à l’IS, le guide.

Sources officielles

• Entreprendre Service Public : Société civile immobilière (SCI), ce qu’il faut savoir (vérifiée le 7 octobre 2025)
• Entreprendre Service Public : Impôt sur les sociétés, taux, déclaration, paiement (vérifiée le 17 février 2026)
• Entreprendre Service Public : Imposition des plus-values professionnelles (vérifiée le 6 février 2026)
• Entreprendre Service Public : Fiscalité des dividendes perçus par les associés (vérifiée le 21 février 2026)
• Service Public : Plus-value immobilière (vérifiée le 15 avril 2026)
• Service Public : Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (vérifiée le 30 juin 2026)
• BOFiP : abattements pour durée de détention des plus-values immobilières (cessions depuis le 1er septembre 2013)