Apporte ton local à ta SCI ou vends-le-lui : ce que coûte chaque option

Tu possèdes déjà ton local professionnel en nom propre et tu veux le faire entrer dans une SCI, par exemple pour séparer l'immobilier de ton activité ou pour le louer à ta société. Tu as deux chemins : l'apporter au capital de la SCI contre des parts, ou le lui vendre. Le coût d'enregistrement dépend surtout du régime fiscal de la SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). Ce guide compare les options, les chiffre sur un exemple et liste ce que ton notaire doit vérifier.

Apport ou vente : ce qui change vraiment

Dans un apport en nature, tu transfères la propriété du local à la SCI et tu reçois des parts sociales en échange. Dans une vente, la SCI te verse un prix (fiche SCI, entreprendre.service-public.gouv.fr). En pratique :

• avec l'apport, tu ne touches pas d'argent et la SCI n'a rien à financer ;
• avec la vente, tu encaisses le prix, mais la SCI doit le payer, le plus souvent avec un emprunt remboursé par les loyers de ta société.

Un point est commun aux deux : pour l'impôt sur le revenu, l'apport en société est une cession à titre onéreux, comme une vente. Si ton local a pris de la valeur depuis son achat, une plus-value immobilière peut donc être due dans les deux cas. Elle est calculée sur la valeur réelle du bien apporté (BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-30, § 1 et § 100). L'apport ne fait pas échapper à la plus-value. Ce qui diffère, ce sont surtout les droits d'enregistrement.

Le tableau comparatif

SCI à l'IS : une exonération plus étroite qu'il n'y paraît

La fiche officielle indique que l'apport à une SCI à l'IS échappe aux 5 % si deux conditions sont réunies : le local est affecté à l'activité professionnelle, et tu t'engages à garder pendant au moins 3 ans les parts reçues en échange (F38553). Le BOFiP précise ces conditions et les rend plus strictes (BOI-ENR-AVS-10-10-20) :

• l'exonération ne vaut que pour les apports faits à la constitution de la société. Un apport en cours de vie sociale, par augmentation de capital, reste taxable (§ 330) ;
• pour un immeuble, il faut qu'il soit compris dans l'apport de l'ensemble des biens immobilisés affectés à une activité professionnelle (§ 350) ;
• un immeuble affecté à l'exploitation mais apporté isolément reste soumis au droit de mutation spécial, taxes additionnelles comprises (§ 360).

Concrètement, si tu apportes seulement ton local, sans le reste de ton entreprise individuelle, compte sur les 5 % plus les taxes. Si tu remplis les conditions, l'engagement de conservation figure dans l'acte (§ 390). En cas de rupture avant 3 ans, la SCI doit immédiatement la totalité des droits, sans paiement fractionné (§ 410). Le décès ne remet pas l'exonération en cause. Une donation des parts non plus, si le bénéficiaire reprend l'engagement (§ 420).

Deux détails peuvent réduire la facture. Si les droits de mutation ordinaires du bien sont plus faibles que le droit spécial majoré des taxes, ce sont eux qui s'appliquent : demande à ton notaire de faire la comparaison (§ 320). Et la SCI peut demander à payer les droits en cinq versements égaux (§ 490).

Si le local est un bien commun avec ton conjoint

Si tu es marié sous un régime de communauté et que le local fait partie de la communauté, tu dois avertir ton conjoint avant de l'apporter à une société civile. Ton conjoint peut alors devenir lui-même associé, pour la moitié des parts, s'il notifie cette intention à la société (F38553, article 1832-2 du Code civil). Prévois-le avant de rédiger les statuts : la répartition des parts et les majorités en dépendent. Garde une trace écrite et datée de cette information.

Exemple chiffré

Ton local est estimé à 300 000 €. Les montants ci-dessous ne portent que sur les droits d'enregistrement. Ils ne comprennent ni la rémunération du notaire ni l'éventuelle plus-value, qui ne change pas d'une option à l'autre.

• Apport pur et simple à une SCI à l'IR : 0 € de droits d'enregistrement.
• Apport pur et simple à une SCI à l'IS, sans exonération : 5 % × 300 000 € = 15 000 €, plus les taxes additionnelles communale et départementale.
• Vente à la SCI : avec un droit départemental de 4,5 %, 13 500 € ; à 5 %, 15 000 €. S'y ajoutent les autres taxes de la vente. Et la SCI doit trouver 300 000 €.
• Variante, apport à une SCI à l'IR avec reprise de 60 000 € d'emprunt : 240 000 € sont apportés sans droits, et les 60 000 € restants sont taxés comme une vente.

Ce qu'il faut en retenir : à l'IR, l'apport pur et simple est l'option la moins chère en enregistrement. À l'IS, sauf exonération, l'apport et la vente peuvent coûter des montants proches. Le choix se fait alors sur ton besoin de liquidités et sur la capacité de la SCI à emprunter.

Les étapes, dans l'ordre

1. Fixe le régime fiscal de la SCI avant l'apport. L'option pour l'IS se notifie au service des impôts avant la fin du 3e mois de l'exercice concerné. Elle peut être révoquée jusqu'au 5e exercice suivant, puis elle devient définitive (F38553).
2. Fais estimer le local. Les droits se calculent sur sa valeur vénale à la date de l'apport (BOFiP, § 230 et 250). Garde l'estimation dans ton dossier.
3. Fais le point sur l'emprunt en cours : la SCI le reprend-elle ou non ? Cela détermine la part taxée comme une vente.
4. Informe ton conjoint si le local est un bien commun.
5. Fais rédiger les statuts. Des services en ligne comme LegalPlace ou Legalstart proposent des statuts de SCI. Vérifie avec eux s'ils prennent en charge un apport d'immeuble, ou passe directement par ton notaire.
6. Enregistre l'apport auprès du service fiscal de l'enregistrement (F38553).
7. Signe le bail entre la SCI et ta société une fois que la SCI est propriétaire.

Les points à faire vérifier par ton notaire

• Le total réel des droits et taxes pour chaque option, taxes additionnelles et taux de ton département compris.
• La comparaison entre le droit spécial et les droits de mutation ordinaires, si la SCI est à l'IS.
• Si tu peux prétendre à l'exonération à l'IS (apport à la constitution, ensemble de l'actif professionnel), et la rédaction de l'engagement de 3 ans dans l'acte.
• Le montant de la plus-value immobilière et qui la déclare.
• Le traitement de l'emprunt en cours et l'accord de ta banque s'il est repris.
• L'information du conjoint et la répartition des parts qui en découle.

Les erreurs fréquentes

• Croire que l'apport évite la plus-value. Pour l'impôt, c'est une cession comme une autre.
• Compter sur l'exonération à l'IS pour un local apporté seul. Le BOFiP la réserve à l'apport de l'ensemble de l'actif professionnel, à la constitution.
• Faire un apport gratuit à une SCI à l'IR, puis opter pour l'IS. Le changement de régime fait partie des opérations qui restent taxables (BOFiP, § 330 et 380) et entraîne en principe l'imposition immédiate des bénéfices et plus-values non encore taxés (F38553).
• Céder tes parts avant 3 ans après un apport exonéré : la SCI paie aussitôt la totalité des droits.
• Oublier la dette reprise : la fraction correspondante est taxée comme une vente.
• Sous-évaluer le local pour réduire les droits : les insuffisances d'évaluation sont redressées comme pour une vente (BOFiP, § 270).
• Oublier ton conjoint quand le local est un bien commun.

Sources officielles

• Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir, entreprendre.service-public.gouv.fr (vérifiée le 7 octobre 2025)
• BOFiP BOI-ENR-AVS-10-10-20 : apports purs et simples assimilés à des mutations à titre onéreux
• BOFiP BOI-ENR-DG-60-10-20 : taxes additionnelles communale et départementale
• BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-30 : plus-values immobilières, opérations imposables
• Frais de notaire : les droits de mutation augmentent dans certains départements, service-public.gouv.fr (2 avril 2025)
• Code civil, article 1832-2 : apport d'un bien commun
• Code général des impôts, article 810