Ferme ta SCI : dissolution, sort de l'immeuble et radiation

Fermer une SCI suit le même parcours que toute société : dissolution, liquidation, radiation. Ce parcours est détaillé dans le guide Dissolution et liquidation amiable d'une société, que ce guide ne répète pas. Ici, on traite ce qui est propre à la SCI : le sort de l'immeuble, la fiscalité de sa vente selon que ta SCI est à l'IR ou à l'IS, l'attestation Urssaf qu'une SCI sans salarié n'a souvent jamais demandée, et le tribunal à saisir si les associés ne s'entendent plus.

Étape 1 : décider la dissolution et choisir le liquidateur

Les associés votent la dissolution et nomment un liquidateur amiable. Ce peut être le gérant, un associé ou une personne extérieure à la société (Service Public, fiche vérifiée le 24/10/2025). Son mandat ne peut pas dépasser 3 ans (Service Public, fiche vérifiée le 07/07/2026).

Les règles de vote dépendent de tes statuts : relis-les avant de convoquer l'assemblée (voir le guide Statuts de ta SCI). Deux choix à faire dès cette assemblée :

• Le liquidateur : il signera la vente ou l'acte de partage de l'immeuble et mènera toutes les formalités. Choisis une personne disponible jusqu'à la clôture.
• Le siège de liquidation : si le siège de la SCI est dans l'immeuble que tu vas vendre, prévois une adresse où le courrier arrivera encore. C'est là que l'Urssaf enverra l'attestation dont tu auras besoin pour radier la société (voir l'étape 4).

Étape 2 : publier et déclarer dans le mois

La décision de dissolution et la nomination du liquidateur sont publiées dans un support d'annonces légales du département du siège dans un délai d'1 mois (Service Public, fiche vérifiée le 24/10/2025). Dans le même délai d'1 mois à compter de la décision, le liquidateur dépose le dossier sur le guichet des formalités des entreprises : procès-verbal, attestation de parution, déclaration de non-condamnation et pièce d'identité du liquidateur (Service Public, fiche vérifiée le 24/10/2025). Tu peux le faire seul ou te faire accompagner par un service de formalités en ligne, comme Legalstart.

À partir de là, tous les courriers, quittances de loyer et documents de la SCI portent la mention « société en liquidation » et le nom du liquidateur. L'oubli est puni d'une amende de 1 500 € (Service Public, fiche vérifiée le 07/07/2026).

Étape 3 : vendre l'immeuble ou le répartir entre associés

Le liquidateur a pour mission de vendre les biens de la société, de payer les créanciers puis de répartir le solde entre les associés (Service Public, fiche vérifiée le 24/10/2025). Pour une SCI, la question centrale est donc l'immeuble : le vendre à un tiers avant de clôturer, ou le répartir entre associés.

Si tu vends l'immeuble : l'impôt dépend du régime de la SCI

Deux points à regarder avant de signer :

• À l'IR, les exonérations des particuliers s'appliquent en principe aux ventes faites par une SCI, sauf celle réservée aux titulaires de pensions de vieillesse (impots.gouv.fr, page modifiée le 15/07/2026). Si tu comptais sur ta retraite pour être exonéré, vérifie-le avec le notaire.
• À l'IS, plus la SCI a amorti l'immeuble longtemps, plus sa valeur nette comptable est basse et plus la plus-value est forte. Un dispositif temporaire prévoit un taux de 19 % pour la vente de bureaux, de locaux commerciaux ou industriels situés dans certaines zones, à une société sans lien avec la tienne qui s'engage à les transformer en logements. La vente doit avoir lieu au plus tard le 31/12/2026, ou dans les 2 ans d'une promesse signée avant cette date (Service Public, fiche vérifiée le 06/02/2026). Si tes locaux sont dans ce cas, renseigne-toi avant la fin de l'année.

Si tu répartis l'immeuble entre associés

Garder l'immeuble évite de chercher un acheteur, mais ce n'est pas une opération neutre. Pour une SCI à l'IS, un partage est traité comme une cession : la plus-value se calcule sur la valeur vénale du bien à la date du partage (Service Public, fiche vérifiée le 06/02/2026). Le boni de liquidation partagé entre associés est en outre taxé à 2,5 %, après enregistrement du procès-verbal au service de la publicité foncière et de l'enregistrement (Service Public, fiche vérifiée le 07/07/2026). Le calcul du boni est détaillé dans le guide Boni de liquidation.

Pour une SCI à l'IR, les pages officielles lues pour ce guide ne précisent pas le traitement de l'attribution de l'immeuble à un associé : fais chiffrer l'opération par le notaire qui rédigera l'acte avant de choisir cette voie.

Pour décider, pose-toi trois questions :

1. Un associé veut-il garder le bien, et peut-il dédommager les autres ? Si non, la vente est la voie la plus simple.
2. Le bien est-il loué ? L'associé qui le reprend reprend aussi le bail.
3. Reste-t-il un emprunt ? Il fait partie des dettes que le liquidateur doit payer avant toute répartition (Service Public, fiche vérifiée le 24/10/2025).

Étape 4 : préparer la radiation sans attendre la clôture

Le liquidateur réunit les associés dans les 6 mois de sa nomination pour faire le point sur l'actif, le passif et le délai nécessaire (Service Public, fiche vérifiée le 07/07/2026). La clôture doit intervenir dans les 3 ans qui suivent la dissolution (Service Public, fiche vérifiée le 07/07/2026). Après l'assemblée de clôture, il publie l'avis de clôture dans un délai d'1 mois, puis demande la radiation dans le mois qui suit cette publication (Service Public, fiche vérifiée le 24/10/2025). La dernière déclaration de résultat est envoyée dans les 60 jours de l'approbation des comptes de liquidation (Service Public, fiche vérifiée le 07/07/2026).

Le dossier de radiation exige deux attestations, à demander tôt :

• Le certificat fiscal, auprès du service des impôts des entreprises (SIE) (Service Public, fiche vérifiée le 24/10/2025).
• L'attestation Urssaf. Une SCI qui n'emploie personne doit demander une attestation d'entreprise sans salarié. Si elle n'a pas de compte Urssaf, ce qui est fréquent pour une SCI, elle doit contacter l'Urssaf. L'attestation est envoyée par courrier au siège social dans un délai de 15 jours (Service Public, fiche vérifiée le 24/10/2025). Demande-la dès que la date de l'assemblée de clôture est fixée, pour ne pas bloquer le délai d'1 mois de la radiation.

Si les associés ne s'entendent plus : le tribunal judiciaire

Une SCI est une société civile. En cas de litige, c'est donc le tribunal judiciaire du lieu du siège qui est compétent, et non le tribunal de commerce (Service Public, fiche vérifiée le 24/10/2025). Deux situations reviennent souvent :

• Blocage entre associés : tout associé peut demander la dissolution pour justes motifs, quand la mésentente paralyse la société (par exemple, aucune décision possible alors que les statuts exigent l'unanimité). Le juge apprécie au cas par cas (Service Public, fiche vérifiée le 24/10/2025).
• Un seul associé restant, après un rachat de parts : la société n'est pas dissoute automatiquement. L'associé a 1 an pour faire entrer un nouvel associé ; ensuite, tout intéressé peut demander la dissolution au tribunal, qui peut accorder jusqu'à 6 mois pour régulariser (Service Public, fiche vérifiée le 24/10/2025).

Ces cas sont développés dans le guide Ton associé de SCI veut partir ou vous êtes bloqués.

La check-list de fermeture de ta SCI

1. Relire les statuts : règles de vote, clauses sur la dissolution.
2. Vérifier le régime fiscal de la SCI (IR ou IS) et faire estimer l'impôt sur la plus-value.
3. Choisir entre vente et répartition de l'immeuble, chiffrage du notaire à l'appui.
4. Tenir l'assemblée : dissolution, liquidateur, siège de liquidation joignable.
5. Publier l'annonce et déposer le dossier sur le guichet, dans le mois.
6. Ajouter « société en liquidation » sur les quittances et courriers.
7. Vendre ou répartir l'immeuble, rembourser l'emprunt et les autres dettes.
8. Réunir les associés dans les 6 mois de la nomination du liquidateur.
9. Demander l'attestation Urssaf et le certificat fiscal avant l'assemblée de clôture.
10. Approuver les comptes de liquidation, enregistrer le procès-verbal s'il y a un boni.
11. Publier l'avis de clôture, puis demander la radiation dans le mois.
12. Envoyer la dernière déclaration de résultat dans les 60 jours.

Les erreurs fréquentes

• Garder le siège dans l'immeuble vendu : l'attestation Urssaf arrive par courrier au siège ; si personne ne la reçoit, la radiation attend.
• Demander l'attestation Urssaf au dernier moment : sans compte Urssaf, la SCI ne peut pas la télécharger et doit compter le délai de 15 jours.
• Oublier le régime fiscal de la SCI : l'impôt d'une vente à l'IS se calcule sur une valeur diminuée des amortissements, sans les abattements des particuliers.
• Croire que répartir l'immeuble ne coûte rien : à l'IS, le partage est imposé comme une vente, et le boni est taxé à 2,5 %.
• Saisir le tribunal de commerce : pour une SCI, c'est le tribunal judiciaire.
• Laisser traîner la liquidation : au-delà de 3 ans, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal.

Sources officielles

• Causes de dissolution d'une société – Service Public Entreprendre (fiche F36190, vérifiée le 24/10/2025)
• Cessation d'activité d'une société (dissolution volontaire) – Service Public Entreprendre (fiche F23744, vérifiée le 07/07/2026)
• La SCI imposée à l'impôt sur le revenu cède un bien immobilier : comment est imposée la plus-value ? – impots.gouv.fr (modifiée le 15/07/2026)
• Imposition des plus-values professionnelles – Service Public Entreprendre (fiche F33162, vérifiée le 06/02/2026)
• Impôt sur les sociétés (IS) : taux, déclaration, paiement – Service Public Entreprendre (fiche F23575, vérifiée le 17/02/2026)